关于对乐山立事达和乐山地税局收取4%契税的质疑

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    本人于2012年10月购买了北欧印象3期一个85平米的小户型（商贷），2012年5月份交的房，办理交房手续时，开发商要求预交4%的契税，解释说是地税局要求的，到时核定符合政策优惠的话再退差额。当时为了尽快办完手续就按开发商事先开好的通知单上的数额付了钱，我的总房价36万多，契税交了14516元。
    其实众所周知，目前大多数开发商（至少有嘉州新城、翡翠国际、西城国际、爱丁堡这些楼盘的开发商）都是交房时要求业主交物管费、房产证办证费、住宅专项维修基金等费用，不管是代相关部门收也好，自己收也好，总之是交房时业主们的钱是交到了开发商的手里。本来收这些钱也无可厚非，都有出处，但因契税这一项涉及金额相对较大，且开发商和地税局有法不依，严重损害了消费者的利益，因此提出质疑希望“相关部门”进行解决。
    质疑一：开发商和地税局是否有法不依？本人查阅了契税相关的政策，08年以前确实文件规定税率为4%,但是08年财政部国家税务总局印发财税〔2008〕137号，2010年印发财税[2010]94号，规定对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。那么乐山市地税局为什么仍然按照几年前的老文件执行，仍然按4%收取？为什么不能对首次购房90平米以下的按1%执行？难道乐山市地税局是想玩文字游戏，在“普通”二字上下功夫吗？规定个4060元或者5100元的“享受税收优惠政策普通住房的价格标准”？站在普通人民大众的角度理解，国家是处于减轻人民最基本的需求考虑，为首次购房且是小户型的人群减轻负担，才规定下调契税。而从乐山市地税局网站上的种种规定可以看出其明显是不愿意“有法必依”，明显是想尽手段提高征税比例。试想，如果按照地税局网站上公布的要低于一定价格标准才给优惠的话，国家还有必要再出个财税〔2008〕137号文吗？各位见过“个人”“首次购买”面积又在“90平米”以下的房子是属于豪宅的吗？
    质疑二：退一步来说，乐山市地税局网站上公布的“中心城区住房综合平均交易价格及享受税收优惠的普通住房价格标准和执行依据”就合理吗？按照该公告内容的说法，是乐山市规划和建设局按政策规定在《乐山日报》上《公告》了中心城区普通住房标准，比如2010年6月18日至2011年2月22日期间享受优惠的价格标准为4060.敢问市规建局的这个标准又是从何规定而来据何统计而制定？试问2010年底2011年初，全乐山哪个地方能以低于4060元的价格购买到住房？这个价格在房管局备案的购房合同里都有吧？这期间乐山的主要楼盘房价应该在4200以上吧。广大市民也不至于自己犯2去故意买高标准的房子吧？
    质疑三：交房时代收契税等各类费用相信大家能够接受，但对于明文规定了该收1%的户型是否考虑应按1%预收？当然，需要房管局的首套房证明是吧？这个证明早在办理购房贷款时就开了吧？即便没有那到房管局查询下开个证明也就是几天的时间吧？为什么现在距离交费都一年多过去了，还是不能确定呢？
    质疑四：交房时开发商收的4%的契税钱现在到底在哪？每个业主一万多，所有业主加起来是一笔不小的数目，全市所有的加起来就更是一笔巨资了。本人电话咨询过立事达的售楼部，答复交给相关部门办证了，咨询了地税局，答复说未收到不清楚。如果按前述政策规定只需交纳1%的话，可能每户只有几千块钱，数额相对不大。但现在都按4%收取，就是一万多，这一万多就算以后退了的话（据某些退了的朋友反应是拿到房产证之后退的）也是1-2年之后的事，2年前的1万和2年后的1万购买力还一样吗？在物价飞涨的今天各位看官都懂的。那么是不是该考虑在需要的时候再交这个契税，并且是按规定标准交呢？已经被开发商收了的是不是该考虑按银行定期利率甚至银行保本保收益型的理财产品的利率支付给广大业主呢？

院长

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乐山市地方税务局
关于纳税人“对乐山立事达和乐山地税局收取4%契税的质疑”的答复

尊敬的纳税人：
    2013年3月28日，某纳税人在四川麻辣论坛发出名为《关于对乐山立事达和乐山地税局收取4%契税的质疑》的帖子，为保障纳税人合法权益，让广大纳税人进一步了解个人购房现行税收政策，现答复如下：
    一、纳税人提出个人购买住房能否享受契税优惠政策的质疑。该纳税人反映其在乐山市中心城区购买一套住房，住房所在楼盘名称为北欧印象3期，建筑面积为85平方米，按照契税政策规定，其纳税义务发生时间为合同备案时间。合同备案时间不同，享受契税优惠政策的价格标准不同。
    （一）如合同备案时间在2010年10月1日前，执行财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地住房建设主管部门出具”。另根据财政部、国家税务总局《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税〔2010〕13号）：“对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。”
    （二）如合同备案时间在2010年10月1日后（含2010年10月1日），执行财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）：“对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减按1%税率征收契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。”
    在实际工作中，税务机关严格执行个人购房相关税收政策，决不会多收、错征税款。
    二、纳税人提出关于中心城区普通住房标准的质疑。国家七部委国办发[2005]26号文件，国家税务总局、财政部、住建部国税发[2005]89号，省政府川府发[2005]22号，省地税局、省财政厅、省建设厅川地税发[2005]104号和川地税发[2010]30号文件对享受优惠政策的普通住房标准作了明确规定，即容积率标准、单套建筑面积标准、价格标准三个条件同时满足的普通住房，才能享受税收优惠政策；反之，任何一个条件不满足，都不能享受税收优惠政策。具体到乐山市中心城区，市规建局按照有关规定经市政府同意于2005年6月23日在《乐山日报》上公告了普通住宅标准，即容积率1.0以上、单套建筑面积144（含144）平方米以下、同级别土地上住房综合平均交易价格1.4倍以下。住房综合平均交易价格乘以1.4倍为享受优惠政策的普通住房的价格标准。至于，乐山市中心城区住房综合平均交易价格制定与形成机制，请纳税人联系乐山市规建局进行咨询、了解。
    三、纳税人提出开发商代办契税的质疑。目前，对个人购房缴纳契税，有两种方式，一是委托开发商代办，二是自行到税务机关申报缴纳。如果选择由开发商代办方式的，请纳税人向房管部门申请出具首次购房或家庭唯一住房书面查询结果。纳税人委托开发商代办契税时，应向开发商提供享受契税优惠政策相关资料要件（包括书面查询结果），对符合享受契税优惠政策的，开发商应按照优惠税率代办契税。如果纳税人选择自行到税务机关申报缴纳契税，请携带房产交易相关资料要件和首次购房或家庭唯一住房书面查询证明到乐山市市中区凤凰路中段548号（市政务中心二楼）地税局办税窗口办理契税申报缴纳事宜。
    尊敬的纳税人，您能及时反映您在购房中遇到的税收问题，是对地方税收工作的关心，对此我们深表感谢。我局将进一步落实以人为本的科学发展观，继续秉承公正务实、执法为民的工作态度与工作作风，不断加大税法宣传广度和深度，切实提高税收执法水平，切实保护国家税收和广大纳税人的合法权益。

                                                                                           二〇一三年三月二十九日

院长

回复好!但应该正式点