位于四川省成都市武侯区二环路与武侯大道交汇处的双楠悦天地综合体项目(案名:还被称作“森世阳光”)，项目开发历程可谓一波三折，这个占地 60亩，建设面积达 25 万平米，其中包括商业建设面积 7.2 万平米的项因资金链断裂及多重债务缠身，虽在当地政府的不断努力介入推动下，才将停摆已久的烂尾项目逐步化解。然而该项目仍有一批老购房户和拆迁户因购房款及安置问题等而签订的系列合同及相关的协议，最后竟成了一张“空头支票”，变成了购房、拆迁安置的“空纸计”。
纵观该项目的整个建设过程，也是这批拆迁户和老购房户们极尽绝望的推权之路。可谓跌宕起伏，涟漪四起。项目2003年至2010年，开发商陆续向社会销售商品房，虽经数次开盘销售，但房屋始终未建。2014年5月，开发商在购房合同仍然有效，房屋所在的土地使用权还属购房户的情况下，擅自将土地抵押给了信达四川分公司，此后又将该土地的部分权益抵押给了达州商业银行，贷了一笔巨款。2015年1月，开发商以不修住宅为由将购房户所购的房屋变更为退款处理，并为此向购房户出具了“退房退款确认书”，书中明确了退款金额、利息及在当年八月底前全部退清的承诺，同时还称此确认书是退房退款的唯一依据，即前购房合同失效。2015年9月，因开发商没有按期退还全部房款，又出具了一份《退房退房补充确认书》，确认书承诺从当年9月1日起按月息1%计息，息随本清。2016年，大概是土地抵押权人信达公司在开发商无法按期还贷的情况下，要求以协议形式来明确各方债务，并限期偿付贷款，否则将查封土地。于是开发商不断游说购房、拆迁户的两位维权代表，称：此协议与你们无关，只是为了应付信达公司，接着还连续出具了几份“承诺书”，保证今后产生的任何协议都绝不影响“承诺书”的效力，还保证了购房、拆迁户的优先受偿权。这一保证不仅有开发商而且还有几位主要社会投资人的签字。同年底，“封闭协议”产生了，这个协议的签署方除开发商外，还包括拥有土地质押权的信达公司、达商行及社会投资人，购房、拆迁户的维权代表也在上面签了字。2020年初，在建楼盘取得了“预售许可证”，本到了应该偿付各方债权人的时候，但此时又产生了一版新的“封闭协议”。这次的签署方仅有开发商和一般债权人，信达公司和达商行没在其列。而购房、拆迁户的维权代表在没有告知购房、拆迁户的情况下也在上面签了字。
2021年6月，在建楼盘的销售过程中，注册资金仅300万的佰宽公司收购了信达公司数个亿的权益，达商行也以办理按揭为名优先受到了偿付，至此“封闭协议”中两个负有监管责任的大债权人都退出了。2023年3月，楼盘销售已近尾声，开发商在有部分购房、拆迁户正在诉讼的时候终于提出了偿付办法，其办法是：按“封闭协议”免除全部利息和违约金，以当初的本金按挂牌价购买尾盘房，而此时的在售房已动辄300多万，很少有人买得起，于是佰宽公司又提出以本金的50%收购老购房户和拆迁户的权益，双方就此始终未达成一致意见。
2023年这批拆迁户和老购房户一纸诉状递到成都市武侯区人民法院，希望法院能帮助自己维权。然而今年7月一张（2022）川 0107 民初 2843号的四川省成都市武侯区人民法院民事判决书将这70多户诉求给驳回了，这一审判决结果确实让人意外，这本是一个简单的消费退款的问题，却被演变成一场复杂的商业合同纠纷，其原因就是因为一纸所谓的封闭协议。设想一下：你到商店买东西，付款后未取到货，商家本应及时退还你所支付的价款，但它不仅不给你，还要你去与它的供货商“商谈”退款事宜。
据了解，此次败诉的原因是武侯区人民法院认为：购房、拆迁户的维权代表在一份“封闭协议”上签了字，因此全体购房、拆迁户也必须遵循这个协议。决定：在《退房退款确认书》和《封闭协议》都有效的情况下，采纳“封闭协议”，但按“协议”还没有到偿付的时间节点，因此驳回购房、拆迁户的诉求。
据受访者反馈，一旦买房时遭遇“陷阱”，维权之路是很漫长的，大部分的最终解决问题都需要1-2年的时间，在3个月以内能解决问题，这已经非常高效。部分问题，没有个3、5年时间，是不大可能能解决的，甚至部分问题5年以上，10年以上仍然未解决。而此事一拖就是20年。楼市维权，也一直是房地产市场“敏感又沉重”的话题。过去一年，烂尾楼维权、开发商虚假宣传、交房不达标、精装修变“惊装修”……房产消费中，问题不断。房子，动辄几十万几百万甚至上千万的大宗商品，是不少家庭最重要的消费品。但是，如果不小心遭遇“套路”、踩到“陷阱”，不仅耗费时间和精力，更有可能面临钱房两空的重大财产损失。此案涉及到的人员绝大部分已经是离退老人了，不知道他们是否还有多少时间、多少力量去捍卫他们权益？大众迫切希望出台严厉且严谨的处罚措施，已遏制房企们降低各项标准交付的乱象。并且还要完善相关部门的维权接纳机制与提高处理力度，让业主维权无门的弱势局面得到彻底的改变。好在这75户的老购房户和拆迁户依然相信这样一天会到来的，在历经败诉后的短暂失落，他们开始向上级人民法院提起上诉，只是希望相关公权力机关能主持公道让购房、拆迁户们能看到希望。
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发表于 2023-8-8 17:08
