高层建筑未来升值空间不大

zhaofuqun

中国目前在建商品房普通高层普遍在27-33层之间，为什么极少见到34呢？因为我们国家的设计规范国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m（注意，不是强制性），但是2.8m的空间做出来实在过于压抑（敲黑板注意），为了房子好卖，通常层高是2.9m，然而我们国家《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m，超高层在消防设计、结构设计、施工工艺等方面比普通高层的要求要高出太多，间接导致房屋建造成本大幅增加，而33层的房屋按照计算2.9*32+5.5（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3（台阶）=98.6m，算是和超高层打了个擦边球，避开了很多高成本的地方，而最大化得到更多面积能够使开发商的利润变大，这成了33层高楼特别多。这些房子给施工单位的建造成本约为2000-2400元/平米（二线城市），还要加上开发商的拿地价、营销费、管理费等，最后加上交给国家的税金和利润组成我们的房价。


对于高层拆迁这种无非小问题而已，我国在爆破方面的技术相当成熟，一栋楼拆掉也就一个月左右的时间可以夷为平地，开发商不坼迁高层不是技术上的因素，而是高层小区那么多户就算拆了也无利可图啊，总不可能拆 33 层再盖 100 层的？”这有一点小复杂。


作为地产商来说，既然重新开发，不管是做大型写字楼还是商场还是住宅，其中心利益点是为了赚钱，可是大家在这几十年中可以看到，很少有地产商在中心城区拿地，尤其是有一大片住宅区拿地的，原因是拆迁工作异常困难，拆迁补偿十分巨大，所以即使拿地，一般也是选择老城区中的棚户区，一来政府有棚改的需求，二来住户相对较少，可以节约成本。


然而33的高层则不然，现在的高层多为2梯3户两个单元，一栋楼192户，甚至有的两梯四户256户，一个小区一般都有15-20栋左右的房屋，约3500户，每户如何补偿？原价就已经是天价了何况是二手房价格？所以开发商的拆迁成本直线炸裂，尤其是当今的地产商，远的有万达（现在不做地产了），近的有碧桂园，都是高负债率，现金流真的非常稀少，可以说这些大型房地产开发企业都将资金用到了极致，没有一分钱是乱用的。显而易见的是，这种拆迁是不符合房地产企业的需求的，现实中也是如此，大部分开发商拿地都拿的是城市周边的地，这是城市发展的趋势，城市规模扩大，以前的老城区伴随着城市规模的扩大慢慢的出现交通拥堵、配套跟不上新的时代要求，城市的中心开始缓缓向周边迁徙，实际上政府会起一个带头作用至于原来33层的老小区，大概率会被主人出租给外来打工者，就像香港一样，自己买在环境好点的周边收租。


因为没有动力和价值，与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。


如果有拆的，只是极少一部分，比如当地政府需要在这里建造一个地标性建筑或者纪念性意义的建筑，如北京鸟巢等标志性建筑如果确定要建在城中村，那肯定就是无论多大代价都会拆（这种可能性极小，鸟巢并不是在中心区），至于要让私人开发商进行拆迁改造，可以洗洗睡了。





从纯经济角度看，拆除15层以上的高层住宅进行重建已经是赔本买卖了。


所以说，除非建筑技术发生革命性变化，修修补补又三年恐怕才会是未来的常态，而这也是目前发达国家，尤其是美国20世纪上半页竣工的全球第一批高层建筑的实际现状。


我们生活中经常看到拆迁，但总结起来背后一定有条规律： 把容积率低的（平房、六层一下板楼、城中村等）住宅拆了盖容积率更高的（高层）。这生意很容易理解，地还是那块地，容积率高了可以盖更多的建筑面积，开发商主要靠这个新增的建筑面积赚钱，当然可以适度提单平米房价。即使建筑成本每平米几千块，开放商算盘一打，如果容积率差足够大，新增面积足够多，是有利可图的。


旧城改造多是这样，把容积率1左右的城中村拆了盖成容积率3.5的高层小区，开发商赚了，政府也赚了，城中村居民住上了新楼房也赚了，大家都赚了那赚的从哪来？土地利用率提高了呗。基本100米的33层住宅小区容积率3.5左右，把这块地已经利用到极致了，即使政府把这地的容积率调到10，开发商也做不出能满足日照的方案。日照间距和日照规范在那摆着呢，大寒日两小时日照，简单说房子越高两房之间的距离越大。除非哪天人口暴炸增长，政府将住宅品质要求降低，日照规范作废。那你看看现在生育率。


一个容积率3.5的高层小区，哪个开放商敢拆迁？


所以高层住宅以上就不用想着拆迁了，还是想着怎么把手里的房高价卖给下一个傻瓜才是最有可行性的。


要拆迁，最重要的一点，你要保证政府在拆迁中有较大的利益，如此政府才有推动力。现如今，各个地方政府债务一大堆，没有大的收益，政府根本不可能搞大规模的拆迁，最多只是搞个几十户的小拆迁。


而拆迁的最大利益，来自于城市地价的高估与农村土地的低估，这中间的巨大差价才是政府最大利润的来源。


农村由于地广人稀，政府只要每户给个三四套房或者几百万现金，基本上很少有反对的，政府在安置了农村人口之后，还要大量的土地可以出售，这些都是稳稳的利润。


而城市刚好相反，人口密度太大，收入相对较好，给个几百万的安置款还不够买套同等位置的房子。而现在又是法治社会，又不能暴力拆迁，城市拆迁难度就变得更大了。


你真当政府是你孙子，给你几百万上千万的现金的时候还得跪着给你磕头求你，你想太多了，这年头哪有这种好事。


说到底，大家之所以会有这么多异想天开的想法，还是被这三十多年的高速发展给宠坏了，真把自己当小公主，小仙女了……


所以方案就出来了，保留原有城市建筑，美其名曰保留老城区古老特色，在城市边上重新搞块大的开发区，这不就解决了城市居民拆迁的问题，又带动了农村的发展，政府又有巨大的利润，一举多得……666