楼市定调！高层发话：房地产核心问题是泡沫较大，房价要回落？
不执著财经
3天前
国内房地产存在着较大的泡沫，这早已经是不争的事实。之前，央行原副行长吴晓灵曾直言，在泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备。而今年的3月初，中国银保监会负责人郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。
先让我们了解一下，国内的房地产泡沫究竟有多大？第一，国内一线城市房价在国际上排名也是非常靠前的。2019年全球最贵房价排名，我国的香港、上海、北京、深圳这几座城市的房价在前六位中就占四席。这意味着，我们拿着发达国家六分之一的工资，却要面对如此高的房价。所以，一线城市百姓的购房难度是相当高的。
第二，中国的房地产总市值达65万亿美元（相当于450万亿人民币），而美国+日本+欧洲的房地产总值也只不过60万亿美元（相当于420万亿人民币）。这有点像1990年代的日本，当时日本东京的一个区的房地产市值，可以买下全美国的房产。2021年居民部门杠杆率共上升了6.1个百分点，从56.1%增长至62.2%，但主要是房贷贡献的增长。全民加杠杆买房，把房地产推向历史新高点。
第三，我国居民的房产占总资产的77%，而其他金融资产占23%，这意味着，由于房地产的赚钱效应，大家都把所有的宝都押在了房地产上面了。而且，房产由于杠杆化用到了极致，继续上升的空间已经不大。
相反，美国居民的房产占总资产的40%，其他金融资产占60%，所以，美国的房地产相对还是健康的。中国的房地产市场已经到了必须要降杠杆，去泡沫的时候了。
面对目前国内的房地产泡沫形势，很多打算买房的刚需开始犹豫了，不知道2021年房价究竟是涨还是跌？对此，我们从以下几个方面来分析一下，希望能给您提供一些参考。
首先，房企的处境很不妙。去年10月份，央行、住建部推出了房企融资的“三道红线”，本来房企达标也不算太难，只是前几年疯狂拿地扩张，使得房企的负债率居高不下，流动性陷入枯竭状态，如果融资渠道受到限制，那只有通过降价促销。
此外，在进入到2021年之后，国内的房贷政策开始收紧，同时房贷利率开始触底反弹，很大一部分非理性的购房需求被拦在门外。房企现在处于即使降价促销，也未必能把房子买得出去的困境。
再者，供需关系发生了根本变化。数据显示，我国城镇居民家庭的住房占有率高达96%，其中拥有2套住房的家庭占比40%，拥有3套房及以上的家庭占比10.5%。我国城市家庭的房屋空置率高达22.4%，远超国际10%的警戒线。更关键的是，我国人均住房面积从1998年时的5-6平米，到了现在是人均住房面积39平米。各城市的房地产早已经“供过于求”，再要想象过去那样出现大量购房需求推动房价上涨的可能性基本排除。
最后，中国经济发展也不允许房地产泡沫长期存在。一方面，由于房地产的赚钱效应，让更多的资金流向房地产，实体经济发展遭受到不利的影响，而中国经济要想更好的发展，就必须去房地产化，只有通过高端制造业、发展高新科技产业，才能使中国经济长期步入可持续化发展的轨道。
另一方面，中国房地产泡沫长期存在，不仅推高了房价，而且还推高地价和租金，这使得实体经济的成本上升。更关键的是，房价高了，房租贵了，企业职工收入也要相应提升。过去3000多元/月可以招聘得到人，现在5000元/月也未必招得到员工。而企业的各项成本上升，不仅增加了企业的生存压力，也在一定程度上推高了当地的物价水平。
高层已经说出了房地产市场的症结，就是房价过高，泡沫过大。未来就是房地产去泡沫化、去杠杆化，通过几年的努力，逐步让房地产回归居住的属性。届时，刚毕业的年轻人可以租房居住或购买共有产权房，而有中产阶层可以买得起商品房，届时房贷无需要还30年，只要10-15年就可以了。房价回归居住属性乃是大势所趋。
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发表于 2021-3-13 05:39
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